עשיתם עסקת מתנה פיקטיבית כדי לחסוך בתשלומי מס?
אתם על הכוונת של רשויות המס
ככל שמיסי הנדל"ן גדלים כך גם גדלים הניסיונות של הציבור להתחמק מהם. מס שבח של עד 25% ומס רכישה של 8% למי שהנם בעלים של יותר מדירה אחת – אינן ענין של מה בכך.
העניין הוא שביצוע פעולות, שמלבד התחמקות ממס אין להם כל טעם והיגיון – נופלות בגדר עסקאות מלאכותיות, שאסורות על פי דין, ושרשות המס רשאית להתעלם מהן, לחייב בגינן בקנסות כבדים ואף להגיש כתבי אישום.
אחד התכנונים הידועים ביותר בתחום המס הנו העברת דירות במתנה לבני משפחה כדי להפוך את מעבירי המתנה לבעלים של דירה יחידה ולזכות אותם בפטור ממס שבח או במדרגות מס של דירה יחידה.
העניין הוא שהעברת דירה במתנה באופן פיקטיבי תוך הותרת סימנים ברורים להיות העסקה פיקטיבית – הופכת אותה לעסקה מלאכותית, שאסורה על פי דין.
במשך שנים רבות רשויות המס נטו להתעלם מעסקאות המתנה, ולא בדקו האם אכן מדובר בעסקאות אמיתיות, אולם לאחרונה החלו רשויות המס לנקוט בגישה שונה, ובית המשפט אף פסל עסקת מתנה של דירה בצפון הארץ, שהועברה מבני זוג נשואים לאמה הקשישה של בת הזוג [קשישה בת 85] כדי לחסוך מס רכישה של 8% על הבית אותו רכשו בני הזוג, בד בבד עם עריכת צוואה בה האמא הקשישה מורישה את הדירה חזרה לבני הזוג.
למי שמכיר היטב את המבחנים לעסקה מלאכותית – ברור, כי עסקה של העברת דירה במתנה לקשישה בד בבד עם עריכת צוואה לפיה הדירה חוזרת לבני הזוג עם פטירתה, כאשר המשכנתא על הדירה ממשיכה להיות משולמת על ידי בני הזוג וגם דמי השכירות מהדירה ממשיכים להגיע לבני הזוג – כוללת בתוכה את כל הסממנים להיות העסקה עסקה מלאכותית האסורה על פי חוק.
אז מה הסממנים לעסקת מתנה מלאכותית האסורה על פי חוק?
- סממן ראשון הנו המשך השליטה בדירה של מעבירי המתנה, כגון הפרמטרים הבאים :
- מעבירי המתנה ממשיכים לשאת בתשלומי הלוואת המשכנתא על הדירה ו/או ממשיכים לטפל בהשכרתה, ומקבלים את דמי השכירות עבור הדירה.
- עריכת ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת מעבירי המתנה [פרקטיקה זו מהווה מעשה אסור כשלעצמו לאור החובה לדווח על ייפוי כוח כאמור לרשויות המס].
- המשך שליטה בביצוע פעולות בדירה בד בבד עם רישום הערת אזהרה לטובת מעבירי המתנה.
- הסממן השני הנו הפעלת מנגנון שמטרתו להשיב את הדירה למעבירי הדירה באמצעות צוואה או בדרך אחרת.
אז מה עושים אם בכל זאת רוצים לבצע עסקת מתנה?
אין שום מניעה להמשיך ולבצע עסקאות מתנה בין הורים לילדים [ומדובר בעסקה נפוצה ושכיחה ביותר], ופעמים רבות יש טעם והיגיון רב בעריכת עסקאות מתנה, אולם עסקאות מתנה לא יכולות להיעשות מן הפה אל החוץ, והן חייבות להיעשות באופן נכון.
ישנן נסיבות, שניתן גם להותיר את דמי השכירות אצל מעבירי המתנה [ולבצע ניכור הכנסה בהתאם לסעיף 84 לפקודת מס הכנסה], ואף לרשום הערת אזהרה על התחייבויות שונות של מקבל המתנה, אבל הדברים צריכים להיעשות בזהירות, תוך התחשבות בנסיבות ובמבחנים הקבועים בפסיקה, עריכת הסכמים מסודרים והצגת מצג נכון מול רשויות המס.
ואיך מוודאים שהמתנה לא מייצרת סכסוך משפחתי או צרות אחרות?
נקודה נוספת וחשובה מאד שיש ליתן עליה את הדעת בעת העברת דירה במתנה לאחד מבני המשפחה הנן באשר סוגיות הנוגעות למרקם המשפחתי:
- האם עסקת המתנה מקפחת את יתר בני המשפחה, וכיצד ניתן לאזן את הדברים? כך למשל, אם רק ילד אחד קיבל דירה במתנה – כיצד דואגים גם ליתר הילדים כדי שלא יקופחו?
- כיצד שומרים על זכויותיו של מקבל המתנה ומגנים עליו מפני צדדים שלישיים? כך למשל, אם ניתנה דירה במתנה לבת, והבת נישאת לבחיר ליבה – כיצד מגנים על הדירה של הבת במקרה חלילה של גירושין?
או אם למשל ניתנה דירה במתנה לאחד ההורים (בד"כ מקובל שילדים לוותר על חלקם בירושה לטובת ההורה שנותר בחיים) כדי שזו תהווה עבורו בסיס כלכלי עד אחרית ימיו – כיצד מוודאים שאותו הורה לא משתף את הדירה עם בן/בת זוג חדשים ופוגע בלא משים בבסיס הכלכלי שלו?
סוגיות אלו ואחרות הנן סוגיות חשובות, שלא ניתן להקל בהן ראש.
הפתרון לכל אלו מצוי בתכנון נכון ובהסדרה כוללת של מערך היחסים המשפחתיים כתוצאה ממתן המתנה לאחד מבני המשפחה, והגנה משפטית הן על היחסים במשפחה והן על ההון המשפחתי [הללו יכולים להיעשות באמצעות הסכמי מתנה על תנאי או תוך הטלת חיובים על מקבל המתנה, הסכמים משפחתיים שונים שניתן לעגן אותם גם משפטית, הסכמי ממון ועריכת צוואות וצוואות הדדיות].
