רווח שכולו הפסד
המורכבות של מסי הנדל"ן בארץ, הסעיפים הקטנים וחוסר ההבנה של מרבית הציבור בתחום – מייצרים מסי נדל"ן, שנראים על פניו בלתי הגיוניים.
אנשים חוסכים שקל לשקל בעמל רב, ומאבדים מאות אלפי ₪ בשל חוסר ידע וחוסר תכנון.
ההשלכות של מסי הנדל"ן השקטים (שמתגלים רק בהמשך) – הופכים חלק מההשקעות בדירות להשקעה לרווח שכולו הפסד.
האבסורד – המס שנוצר מרכישת הדירה להשקעה, גבוה משווי הדירה עצמה
עוד מקרה, ממחיש את גודל האבסורד:
עופר ורונית (בני זוג בשנות ה 70 שלהם) פנו אליי לעריכת צוואות הדדיות, כאשר הבקשה שלהם הייתה להכין צוואות הדדיות, שיבטיחו שמלוא הרכוש שלהם יגיע אחרי 120 שנה אך ורק לילדים המשותפים, וששום רכוש לא יזלוג החוצה במקרה של פטירת מי מהצדדים ויצירת זוגיות חדשה של הצד שנותר בחיים.
במהלך הפגישה רונית כמובן סיפרה (בגאווה) על דירת השקעה שרכשו לפני מספר שנים ביחד עם אח שלה ורעייתו (כל אחד מהזוגות רכש מחצית דירה), בצפון הארץ.
היא סיפרה כיצד המחיר של הדירה בצפון עלה יפה, ואיך ההשקעה הניבה להם רווח "על הנייר" של מאות אלפי ₪, וזאת בנוסף לדמי השכירות שהם מקבלים מידי חודש.
שאלתי אותה האם היא מודעת למשמעויות המיסויות של רכישת הדירה להשקעה, והיא ענתה שכן: הם שילמו 8% מס ברכישה, והם גם יודעים שיצטרכו לשלם 25% על הרווח במכירה של הדירה בצפון.
ומה לגבי מס השבח על בית המגורים שלכם בשכונת בוכמן במודיעין, הקשיתי עליה. היא לא הבינה מה זה קשור.
ברגע שרוכשים דירה להשקעה – נוצר מס שבח על בית המגורים
הסברתי לה שיש קשר הדוק, כי ברגע שרוכשים דירה להשקעה, מיד מאבדים את הפטור ממס שבח על בית המגורים [שכן, הפטור ממס שבח ניתן רק למי שנחשב לבעלים של דירה יחידה), ומאחר ובד"כ ברוב המקרים מדובר ברווח/שבח גבוה מאד לאור עליית מחירי הנדל"ן – אזי נוצר מס שבח גבוה מאד על בית המגורים [בד"כ מדובר על מאות אלפי ₪].
לכן, הבהרתי לה שקיומה של מחצית הדירה בצפון הארץ, שולל פטור ממס שבח במכירת הבית בבוכמן, ואם הם יותירו את הדברים כמות שהם עד 120 שנה – אז הדירה בצפון גם תשלול מהיורשים שלהם פטור ממס שבח, ותגרום ליורשים לחיובי מס שבח, שעל פי חישוב מהיר שערכנו עומדים על קרוב למיליון ₪.
הם פשוט נדהמו.
הם לא האמינו שמחצית הדירה בצפון יוצרת להם מסי שבח בשווי כזה, ושבעצם המסים שהיא מייצרת גבוהים מהשווי שלה, והכי הכעיס אותם שעוה"ד שייצג אותם ברכישה, לא טרח להסביר שום דבר בעניין.
הם בדקו אפשרות למכור את מחצית הדירה בצפון, ולהעביר את הכסף לעזרה לילדים, אבל מתברר שהאח ורעייתו לא ממש מעוניינים למכור את הדירה, וגם לא רוצים לרכוש את המחצית שלהם.
הצעתי להם מספר חלופות, והם שוקלים אותן.
ברור להם שהם לא מתכוונים לשלם מס שבח של כמיליון ₪, ובוודאי שלא מתכוונים להוריש את המס הזה לילדים שלהם.
כל אחזקה בדירה, מעבר לדירת המגורים – יוצרת מס שבח ליורשים
כמו עופר ורונית, מרבית האנשים, שמחזיקים בנוסף לבית המגורים שלהם בדירה נוספת או בחלק מדירה נוספת [בד"כ חלק בדירת ירושה], אינם מודעים כלל לעובדה, שהדירה הנוספת מייצרת מס שבח על בית המגורים הפרטי שלהם.
בעיקר, הם לא מודעים לכך, שגם אם לא ימכרו את בית המגורים הפרטי שלהם והם עצמם לא ישלמו את מס השבח שנוצר על בית המגורים – המס הזה יעבור ליורשים שלהם.
ע"פ החוק כל אחזקה בדירה [ואפילו אחזקה של אחוזים בודדים] מעבר לדירת מגורים אחת – שוללת מהיורשים פטור מיוחד ממס שבח – פטור דירת ירושה.
הפטור של דירת ירושה הנו פטור חשוב מאד, שהשווי שלו מגיע לעתים קרובות למאות אלפי ₪ ואף למעלה מכך, ובמסגרת תכנון הורשה מומלץ מאד לבצע העברה בין דורית, שדואגת לניצול של פטורים אפשריים, ומפחיתה משמעותית את המס על ההון המשפחתי.
מי שיש לו יותר מדירה אחת ומתעלם מהיבטי המס בתכנון הורשה, ולא בוחן אפשרויות חוקיות להפחתת המס על ההון המשפחתי – פשוט זורק כסף לפח.
אז מה עושים?
מומלץ להתחיל בחישוב של מס השבח שחל על כלל הנכסים.
לצורך החישוב נדרש כמובן תאריך ושווי הרכישה של הנכסים [מי שאין לו הנתונים, אני בד"כ מוציאה הנתונים ישירות מרשות המס] וכן הערכה של השווי הנוכחי שלהם.
אם המסים גבוהים (בד"כ בחישובים שאני עורכת לגבי נכסים במרכז הארץ, אני מגיעה למסים של מאות אלפי ₪, וכאשר מדובר בנכסים יקרים כמו שיש בשכונות של בוכמן, רעות ומכבים – זה גם עובר את המיליון ש"ח) ומצדיקים תכנון, בוחנים את האופציות השונות, ובוחרים את האופציה הטובה ביותר עבור המשפחה והצרכים שלה.
אם מדובר בבני זוג, אפשר באמצעות תכנון ועריכה נכונים של צוואות הדדיות לדחות את מועד "נפילת" הנכסים לילדים, ובכך לדחות את מועד קבלת ההחלטה לגבי הנכסים לשלב מאוחר יותר.
האופציה הגרועה ביותר – לטמון את הראש בחול, ולא לעשות כלום.
בכל מה שקשור לנדל"ן, מיסוי, משפחה וירושה – תכנון נכון, חוסך המון.
