ידעתם שמגורים משותפים בדירה, שנמצאת בבעלות של רק אחד מבני הזוג – אינם שוללים מבן הזוג השני את הטבות המס שיש במכירה/רכישה של דירה יחידה?
ע"פ פסיקת ביהמ"ש העליון עריכת הסכם ממון ביחד עם הפרדה רכושית יכולים להותיר על כנם את הפטור ממס שבח והטבת המס ברכישת דירה יחידה לה היו זכאיים בני הזוג (או מי מהם) טרם הכניסה לקשר הזוגי, ולחסוך להם סכומי מס משמעותיים בעת ביצוע עסקת נדל"ן לאחר הנישואין!
הסכם ממון – לא נעים, אבל לעיתים זה חיוני
הבעיה היא שאנשים עדיין נתרעים מאד מכל מה שקשור בייעוץ ועריכה של הסכמי ממון, ואני מאד מבינה את זה.
זה לא נעים לדבר על כסף ולבקש לחתום על הסכם ממון, כאשר בני זוג אוהבים ורוצים להתחבר ביחד כדי ליצור זוגיות שבה הם רואים עצמם כיחידה אחת גם מבחינה כלכלית.
הענין הוא שביחד עם הרתיעה המובנת מהסכם ממון, כדאי לדעת ש –
- ההליך לקראת חתימת הסכם ממון ממש לא חייב להיות הליך לא נעים. עם הנחייה מתאימה, אפשר לנהל את התקשורת בעניין בצורה מאד נעימה, כאשר כל אחד מהצדדים אומר את הצרכים והתקוות שלו ומשקף אותם באופן כנה ופתוח לצד השני ולהגיע ביחד להסכם מאוזן והוגן עבור שני הצדדים.
- רוב הסכמי הממון נעשים כדי לשמור על הפרדה רכושית בנכס/י נדל"ן שאחד מבני הזוג הביא איתו לפני הנישואין, אבל העובדה שיש הפרדה רכושית בנדל"ן, לא מחייבת שלא יהיה שיתוף בצורה אחרת ובוודאי לא מחייבת שהצד שהגיע ללא נכסים – יצא במקרה חלילה של פרידה ללא כלום.
- הסכם ממון חיוני פעמים רבות לא רק לצורך שמירה על הרכוש במקרה חלילה של פרידה, אלא גם במקרים בהם בני הזוג חיים יחדיו חיים טובים ומאושרים, שכן הוא מהווה מכשיר חיוני לצורך שמירה על הטבות המס השמורות לבעלים של דירה יחידה (ההטבות הן פטור ממס שבח במכירת דירה וזכאות למדרגות מס של דירה יחידה במקרה של רכישת דירה).
רשות המס נלחמה והפסידה
על אף הניסיונות הבלתי נדלים של רשות המס לטעון, כי מגורים משותפים בדירה שוללים הפרדה רכושית מבחינה מיסוית ויש להתייחס לדירה בה מתגוררים כנכס משותף לצורכי מס, בתי המשפט דנו שוב ושוב בקשר שבין דיני המשפחה ומיסוי הנדל"ן וקבעו אחרת.
פסק הדין של העליון שאיחד מספר ערעורים של רשות המס בעניין הנ"ל וקבע את ההלכה הנוהגת כיום בנושא ניתן בעא 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק [אפריל 2021], וקבע כי:
מגורים משותפים בדירה הנמצאת בבעלות של בן הזוג בלבד, כאשר הבעלות של בן הזוג מעונגת בהסכם ממון, שנערך בין בני הזוג, לא שוללים קיומה של הפרדה רכושית לעניין דיני המס, ובלבד שמוכח, כי מדובר בהפרדה רכושית אמיתית הנשמרת בפועל ע"י בני הזוג.
כמו כן, נפסק כי ההפרדה הרכושית יכולה להיות בתוקף גם אם מבחינות אחרות קיים בין בני הזוג שיתוף כלכלי (כגון חשבון בנק משותף, צבירת נכסים משותפים במהלך הקשר וכדומה) וגם אם הם מתגוררים ביחד בנכס.
כמה אפשר לחסוך בזכות הסכם הממון והתנהלות נכונה?
המקרה של בני זוג אלמנים, שהגיעו אליי ליעוץ וליווי בענין, יכול להמחיש היטב את סכומי המס שיכולים להיחסך בזכות הסכם ממון שנערך לפני הנישואין.
בסוף דצמבר 2020 הגיעו אליי בני זוג (שניהם התאלמנו בגיל צעיר), שחיו יחדיו במשך שנים כידועים בציבור ונישאו כדמו"י בתחילת 2021, כאשר כל אחד מהם הגיע עם נכס משלו (הבעל הגיע עם הבית ברעות בו התגוררו הצדדים והאישה הגיעה עם דירה בתל-אביב).
מאחר והתברר שעל אף המגורים המשותפים בבית ברעות, הם לא ערבבו נכסים במהלך החיים המשותפים, ערכתי עבורם הסכם ממון טרם נישואין ונתתי להם הנחיות לשמירה על הפרדה רכושית.
בזכות הסכם הממון וההתנהלות הנכונה, הצליחה האישה לרכוש רגע לפני הנישואין דירה חדשה מקבלן בראשל"צ לפי מדרגות של דירה יחידה, ולמכור לאחרונה את דירתה הישנה בתל-אביב בפטור ממס שבח.
כצפוי, רשות המס בחנה את הדברים ביסודיות ורק לאחר שהוכחנו באופן ברור קיומו של הסכם ממון מסודר וגם הפרדה רכושית של נכסי הנדל"ן של בני הזוג, נאלצה רשות המס לקבוע שאכן קיימת הפרדה רכושית ויש לראות את האישה כתא משפחתי נפרד מבעלה לצרכי מיסוי הנדל"ן של העסקאות שביצעה.
אלמלא הסכם הממון שנערך לפני הנישואין, הייתה האישה נאלצת לשלם ברכישה ובקנייה כ – 640,000 ₪ של מיסי נדל"ן ₪.
יתירה מכך, לאחרונה שוקל גם הבעל למכור את הבית ברעות כדיי לסייע לילדיו ולרכוש דירה אחרת זולה יותר בעיר מודיעין. מחישוב גס שערכתי עולה, כי במידה ולא יקבל פטור ממס שבח, ייאלץ לשלם במכירה מס שבח של למעלה ממיליון ₪.
הכוונה של הבעל היא לבקש פטור ממס שבח במכירה עד תקרת המס הפטורה ממס שבח למי שזוהי דירתו היחידה.
אם המהלך יצליח – גובה החיסכון המשותף של בני הזוג בזכות הסכם הממון לפני הנישואין וההתנהלות הנכונה יגיע ללמעלה מ 1,640,000 ₪.
מה המצב המשפטי של בני זוג שלא ערכו הסכם ממון?
לפי "כלל היחידה המשפחתית" החל בתחום מיסוי הנדל"ן, ייראו נכס כאילו הוא נמצא בבעלות משותפת של שני בני הזוג (מבחינה מיסוית), גם אם הוא רשום ושייך בפועל רק לאחד מבני הזוג.
המשמעות היא שאדם שהיה זכאי לפטור במס שבח או למדרגות מס רכישה של דירה יחידה לפני שנכנס לקשר הזוגי, עשוי לאבד את הפטור/זכאות לאחר הכניסה לקשר הזוגי בשל נכסים שיש לבן הזוג השני. במצב בו מסי הנדל"ן מרקיעים שחקים ומגיעים בקלות למאות אלפי ₪ וצפונה, מדובר בענין שאי אפשר להקל בו ראש.
לסיכום
במקרה בו אחד או שני בני הזוג מגיעים לזוגיות עם נכס או נכסי נדל"ן מלפני הזוגיות המשותפת, מומלץ מאד להתייעץ בנוגע לעריכת הסכם הממון, לא רק באספקט של דיני המשפחה ויחסי הממון במקרה חלילה של פרידה, אלא גם באספקט של מיסוי הנדל"ן.
בכל הקשור למשפחה, נדל"ן ומיסוי נדל"ן הכלל הוא שתכנון נכון חוסך המון.
